任意売却よくあるご質問

<住宅ローンの返済・滞納・延滞>などについてのご質問

<任意売却>などについてのご質問

<競売>などについてのご質問

<専門業者と一般業者、立場の違い>についてのご質問

<その他>についてのご質問

Q1:「差押え?」どういうことですか?

回答1

  • 1. 特定の物または権利についての処分を禁止する国家権力の行為。
  • 2. 民事訴訟法上、金銭債権の執行時に執行機関が債務者の財産の処分を禁止する強制行為。
  • 3. 租税等の支払いが滞った場合において滞納者の財産の処分を禁止すること。

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Q2:「催告書」とは何ですか?

回答2

債権者が定められた期日までに債務者の返済が無かった場合に、その返済を催促するために出す通知書のことです。

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Q3:「遅延損害金」とは?

回答3

定められた日時に、返済をしなかった場合にその遅れたことにより発生する賠償として支払う損害金のことです。

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Q4:「抵当権」の意味を教えて下さい。

回答4

担保とした物(不動産など)を所有者のもとに残しておきながら、債務が弁済されないときにはその担保物から債権者が優先的に弁済を受けることを取り決めた担保物権のことです。

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Q5:「催促状」とは何ですか?

回答5

返済が滞った場合に債権者が住宅ローンや貸付金の返済を催告する為になどに通知する書面のことです。

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Q6:「一括返済」とはどいうこと?

回答6

残債務全額をまとめて返済すること。債務の支払いを延滞し一定期間経過すると、「期限の利益の喪失」となり債権者より一括返済を求められます。

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Q7:「競売」にかかってしまったがその仕組みは?

回答7

債務者が借入金の返済ができなくなった場合に債権者が不動産(抵当不動産等)を差押え、裁判所へ担保不動産の競売申立を行い、多数の購入希望者を募り入札させ最高価格(売却基準価格の80%以上)での入札者が落札(買い受け)できるシステムのことです。

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Q8:「競売開始決定通知」が送られてきました。すぐ家をでなくてはならないのか?

回答8

その通知は、競売手続に入った旨を伝える通知です。おおよそ3ヶ月後あたりには「期間入札」実施日程を知らせる通知が届きます。その期間に競売入札が行われ、その1週間後に「開札」という流れになります。開札されると買い受け人が決定され貴方は退去せざるを得ない状態になっていきます。

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Q9:「競売取下げ」って?

回答9

競売が進行中であっても、一定期間内であれば債権者などの競売申立人は競売を取り下げることが可能です。つまり競売が中止になるということです。債権者は競売でなくても債権の回収が図れれば取り下げる可能性があり、その一つが「任意売却」ということになります。

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Q10:「免責」とはどういう事ですか?

回答10

責任を問われることを免じることです。自己破産した場合に免責許可が出れば(税金や一部の債務は除く)借金は無くなります。

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Q11:「無担保債権」の意味が分かりません。

回答11

抵当権の設定がない貸付金のこと。任意売却後の住宅ローンの残債は(売却不動産の抵当権が抹消されため)この無担保債権となります。

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Q12:「住宅ローンの返済が出来ない!」どうなりますか?

回答12

1~2ケ月目ぐらいまでは、郵便物や電話などで督促がありますが、いきなり一括返済を迫るとか、滞納3ケ月未満では、まず競売にはかけられません。ただ、深刻な事態です。是非、次の事を検討してください。

  • 1) リスケジュール・住宅ローンの支払方法(毎月とボーナスのバランスなど)の見直しをする。
  • 2) 司法書士や弁護士に依頼し、個人民事再生法(住宅ローン特則)を利用し、返済額の減額を要請する。
  • 3) 支払いが無理なら、任意売却で不動産を売却し残債務の圧縮を図る。

住宅ローンの返済を通常6ケ月間も滞納(住宅金融支援機構・旧公庫は6ヶ月、一般銀行の場合は3ケ月の場合もある)すると"期限の利益の喪失(きげんのりえきのそうしつ)"となり、一括弁済を求められます。又債権が保証会社に移行します。

住宅ローンの返済のために、消責者金融で借りるなんて論外です!。銀行とサラ金、どちらが怖いかは言うまでもありませんよね。1ヶ月でも、電話などがかかって来た際には、居留守などは使わず「誠意のある」対応をとってください。払わないのと払えないのでは違います。

対応の際の具体的な話し方など、お気軽に相談センターにご相談ください。

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Q13:「期限の利益が喪失」ってどんな意味?

回答13

例えば住宅ローンで「3,000万円を毎月1回、合計420回(35年)で返済」という金銭消費貸借契約をしたとします。これは35年間という時間をかけて返済することができる権利がある! という意味の契約です。ところが、滞納が1~2ヶ月と続き各金融機関の規定回数以上、返済をしない場合、35年間という期限(分割で支払える権利)が無くなって、即座に全額の一括返済を迫られることです。

規定回数については、住宅金融公庫の場合は概ね6ヶ月。他の銀行などの金融機関では3ヶ月ということもあります。過去の滞納などの返済実績も多少、期限の利益の喪失の時期を左右することもあります。

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Q14:毎月のローン支払額を減額してもらうことは?

回答14

できる場合があります。(リ・スケジュールを略して「リ・スケ」といわれる方法のこと。)

住宅ローンを借りている金融機関の窓口に行って、支払条件の変更が可能かどうか相談してみてください。但し、借入額そのものを減額することは出来ません。毎月又はボーナスの返済額を少なくする方法として、元金の支払いを据え置きするなど、返済期間を延長する方法を利用することが多いですが、支払総額は変更前より多くなります。

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Q15:"返済期間の延長"は可能?今滞納中です。

回答15

現在滞納中の場合に、金融機関は返済期間の延長は応じません。(住宅金融公庫など一部の金融機関で応じていただける場合がありますが...)

他の銀行などで「借り換え」を検討しても、すでに個人信用情報に延滞記録が出ていると思われるので、この方法も難しいと思います。

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Q16:離婚したのに、元住んでいた住宅ローンの督促が現在の実家に届きました?

回答16

離婚前の当時、あなたは自宅購入する際、その不動産共有者として所有しているなどで連帯保証人になっているのでは。

そうだとしたら、離婚しても債務は外れずことはなく債権者からの請求があります。

元のご主人がローンの返済を滞っていることで、貴方にも督促状が届いたということになります。前夫に延滞を解消するか自宅を売却処分するなどで債務を弁済することを促すことをおすすめします。数ヶ月後には、期限の利益を喪失し債権者から一括請求されます。そして競売を申し立てられて、取り返しがつかない状況に追い込まれてしまいます。時間が経てば経つ程、貴方自身の信用にも傷がつく事になります。

離婚後に関係のないはずの債務を負わされたり、今の実家までを処分せざるを得ない状況にならぬよう一刻も早く相談しましょう。

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Q17:住宅ローンで2,500万円とその他の消費者ローンで300万。自宅は売りたくありません!?

回答17

消費者金融の返済だけでも月々10万円以上になっていませんか?

債務整理をご検討ください。任意整理、個人民事再生などの選択肢があります。まずは、当相談センターにご相談下さい。信頼できる法律の専門家(弁護士や司法書士)を紹介します。債務整理ができれば場合によっては、今の3分の1程度の返済額になる可能性があります。

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Q18:

回答18

貴方は毎月々の返済のためだけに仕事をしているような状態に陥っている可能性があります。
今借りている金融機関の窓口で相談し、返済方法のリスケジューリングをすることで月々の負担を抑えることが可能です。
または、当相談センターやご自宅の近くの不動産会社で、自宅がどのくらいので売却できるか査定してもらい、ローン残高よりも売却価格が高ければ、この際、家を手放してローンから解放されることも選択肢の一つとして検討することも。

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Q19:保証人と連帯保証人と連帯債務者って違うの?

回答19

同じようですが異なります。

  • ①「保証人」とは、債務者本人が支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。
  • ②「連帯保証人」とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも返済を請求することができます。
  • ③「連帯債務者」とは、住宅ローンの主債務者と一緒になって返済していく人のことで、収入合算してローンを組んだ場合などに収入合算者が連帯債務者となったりします。連帯保証人と比べ、さらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚などの理由に関わらず、変更することはかなりハードルが高く難しいと言えます。

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Q20:任意売却とはなんですか?

回答20

任意売却とは、競売などで金融機関に強制的に売却処分されるのではなく、任意に自主的に、債権者合意のもと、債務者が自由に自宅などの担保不動産を売却することを言います。

公庫借入がある場合は1番抵当権者で、他の債権者が2番から3番と順位が下がり、5~6番目くらいになると、いわゆるノンバンクやヤミ金業者が抵当権をつけている場合でもあれば、諦めてしまう仲介業者も多いのが現状です。

しかし、当社は専門業者としてのノウハウがあります。早期解決に向け、任意売却による債務整理をお手伝いいたします。

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Q21:任意売却をした場合のメリットとは?

回答21

  • 1. 通常の売買同様(競売という傷をつけず)に一般市場で売却することで競売より高値で取引でき残債無を圧縮できる。
  • 2. 任意売却後に残った債務については債権者と協議することで無理のない(ケースによっては5千円~1万円程度の)分割返済ができる。
  • 3. 高利の遅延損害金などは減額してもらうこともできる。
  • 4. 買主や債権者との打ち合わせにより引越時期や諸条件について柔軟に対応してもらえる可能性がある。
  • 5. 話合いで解決するため不動産の占有者(賃借人など)との間に紛争が起こらない。
  • 6. 初期段階なら誰にも知られず売却することも可能です。家族のプライバシーも守りやすい。
  • 7.競売と違って通常の住み替え同様に、人目を気にすることなく住み慣れた地域内での転居がしやすい。
  • 8.買い戻しやリースバックなどの方法で、転居せずにそのまま住み続けられる可能性もある。
  • 9.売主としての持ち出し費用は一切掛けずに売却代金の中から引越代として配分(現金を受け取れる)、税金滞納分やマンションの管理費・修繕積立金等の滞納分も精算できる場合がある。
  • 10.強制退去(競売)と異なり、自分の意志で売買するため計画的な引越や前向きに新生活のスタートができる。
  • 11.債務者・債権者共にメリットが多く有効な手段なので話し合いのによる円満解決方法の一つであり、債務者再建型といえる。

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Q22:任意売却した後に残るローン残高は?

回答22

不動産を売却した場合、債権者側から見ると、無担保債権となります。銀行や代位弁済した保証会社は、残った債権を"サービサー"という債権回収専門の会社に債権譲渡します。その場合に、残債の返済する相手はこのサービサーとなります。

"サービサー"は、かなりの数の債権をまとめて買い取ります。(一般的に、債権を額面の1~5%で買い取ります。)

ですから交渉次第では、残債務の5%程度の額を一括で支払うことで、無担保の債務を整理することが出来る可能性が出てきますが、債務者側から都合良く申し出ても債権額が減った訳ではありませんので、簡単には債権放棄してくれません。通常は、相談の上、分割返済(月々5,000円~30,000円位)することになります。

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Q23:自宅が競売になり、入札開始日は1ヶ月後です。まだ解決方法はありますか?

回答23

残念ながらもう(基本的には)手遅れです。
理論的には可能ですが、現実問題としては一般市場での売買は不可能といえます。
せめて、あと1ヶ月早くご相談いただければ、まだ選択肢はありました。

その理由として、任意売却で通常の販売を即開始しても、わずか1ヶ月間で物件の買主を探し、債権者との調整や合意を取り付け、買主側の残金決済を完了し、競売を取り下げるには"時間的に無理!"なのです。
あるいは、200~300万円の現金を用意し、追加の保証人等を用意し、自宅の売却をせずに債権者の競売申し立てを取り下げてもらうことも1つの選択肢ですが、現実的には難しいでしょう。

唯一方法があるとすれば、当社又は提携業者で一度買い取る方法です。状況次第ですが、その後に買い戻すことができる場合があります。

時間がありませんので至急ご相談下さい。

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Q24:競売で自宅が落札されました。このまま住み続けることは出来ないんでしょうか?

回答24

落札者との相談で家賃を支払うことで賃借できる場合はありますが、落札した買い受け人は通常転売目的ですので現実的にはほぼ難しいと考えて下さい。厳しい表現ですが、あなたは他人(落札人)の所有する不動産に居座る不法占拠者の扱いとなります。強制代執行という法的な手続きによって、家財道具の一切合切、すべて裁判所の執行官と運送屋が持ち出してしまいます。鍵も変えられてしまいます。再度、家に入ったら、不法侵入で逮捕されます。

あきらめて早急に引越ししてください。

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Q25:競売され、債務残高2500万円の内900万円の弁済でした。競売なら残りは無くなるのでは?

回答25

強制的な競売での処分においても債務が無くなるわけはありません。1600万円の債務は残ります。
預貯金や財産、退職金がある場合や収入状況によっては、強硬な手段で返済を迫られる場合もあります。他にも不動産を持っている場合は、その不動産も競売にかけてきます。今までの経緯が不誠実な態度で債権者と接していたために競売にかかったともいえるので、完済するまでは強硬手段でも請求してくる可能性があるのです。

当然、連帯保証人が居れば、その方にも残債務の請求はされます。

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Q26:競売後、分割の月5万円払いでしたが、収入が無くもう払えません。減額できますか?

回答26

これは弁護士に依頼した方が良いと思われます。自己破産を前提とした場合など、内容によっては一時金での和解できる可能性もあるかも知れません。

必要であれば当社の弁護士をご紹介させていただく事はできます。一度、弁護士さんにご相談なさってみてください。

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Q27:競売になった場合、引越代や明渡料などの費用はもらえるのですか?

回答27

基本的には、一切は出ません!落札者に対しても請求できる立場でもありません。
しかし落札人によっては、好意で多少面倒見てくれる場合もありますが、最近では競売業者も立退料は支払わない傾向にあります。内容によっては、強制代執行などの手荒な手段を使わず、円満に明け渡してもらいたいという思いや、早期退去を望む場合などに、引越しの実費(運送代程度)くらいは出してくれることもあります。但し、その額について不満など言える立場ではないことを理解して下さい。落札者としては裁判所に申立て、引渡命令など強制的に退去させることができるからです。

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Q28:競売開始通知が来てからでも任意売却に応じてくれるのですか?

回答28

すぐにでも債権者に対し、任意売却をしたい旨申し出れば、債権者側から見てもまだ誠意がある債務者という印象になります。任意売却による売却代金で全額返済できなくても競売の取り下げは可能です。

また、債権者そのものは会社ですが、担当者も感情ある人間です。話し合いによりますが、引越し費用の配当を受けることも可能ですし、競売後に残った債務の返済方法と、任意売却後の残った債務の返済方法でも、大きな違いがでてきます。

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Q29:専門業者「任意売却24hネットワーク」と、一般の不動産業者との違いは何?

回答29

一般の不動産業者さんは、任意売却に消極的である場合が多いようです。なぜなら通常の売買と異なり、債権者との協議や調整が必要な上、まとめられるだけのノウハウや知識もなかなかありません。「ひとつの物件に対して、そんなに時間も手間もかけられない」というのが現実です。

「任意売却24hネットワーク」の相談室であれば、任意売却を専門に取り扱っており、あなたに合った一番の解決方法を提案できます。又、ネットワークだからこそ安心して任せられるだけの豊富な実績と専門知識、そしてノウハウがあります。競売まで時間がない場合の自社買取や、住み続けたい場合の方法としてリースバック(賃貸方式)、買い戻し相談など、あらゆるご要望にお応えできます。

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Q30:債権者から紹介された業者と「任意売却24h相談室」との違いは?

回答30

まず根本的に、誰が依頼で動くかという立場の違いです。
当相談室の場合の依頼主は、債務者(売主)である貴方です。債権者から紹介された業者の依頼主は債権者です。当然ながら、依頼を受けた方のために仕事をしますので、貴方から依頼を受ければ貴方の有利になるように調整します。

例えば、引越し代の請求や、引越日の日程調整、残った債務についての返済方法などもそうです。
立場が違えば、同じ案件でも結果が異なる可能性があります。

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Q31:"サービサー"って何ですか?銀行のこと?

回答31

従来、債権回収業務は、弁護士の業務でしたが、バブル崩壊後の多量の不良債権処理が必要となりました。

しかし弁護士だけではこの不良債権処理が間に合わず、国策にも影響を及ぼす状況という背景をもとに、弁護士法の特例として平成11年に施行された「債権管理回収業に関する特別措置法」サービサー法により、民間会社が許可を得て、不良債権処理を促進するため債権管理回収業を行うことができるようになりました。この許可を得た民間会社がサービサーといわれる会社です。

債権回収に要する色々なサービスを、総合的に提供することから、サービサーと呼ばれています。

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Q32:代位弁済とはどういうこと?

回答32

債務者が金融機関への返済が不能になり一定期間滞った場合、保証会社が債務者に代って、金融機関に対して残債務の全額を一括して払う(弁済)ことです。簡単に言うと、債務者(あなた)の保証人となっている保証会社が、あなたに代わって返済したということです。

その場合に保証会社は、弁済した全額について債務者に対しての求償権を取得し、その範囲で債権者が債務者に対して持っていた担保権などを債権者に代位して行使することができることになります。

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Q33:求償権とは?

回答33

保証人が債務者に代って、債権者に借金を返済(弁済)した場合に、その返済した分だけ、保証人が債務者に返してくれるように請求できる権利のことです。

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Q34:滌除(てきじょ)とは何のことですか?

回答34

既に平成16年4月1日より廃止になりました。債務者が担保物件を売却するときの制度(債権者からの申立は「競売」です)で、債務者が合法的に抵当権を処理できる制度のこと。

抵当権のついたままの不動産を取得(所有権・地上権・永小作権など)した者が、例えばその不動産の時価が2000万円と判断できれば、抵当権者(債権者)に、2000万円を支払い、抵当権を抹消させる制度のことです。

債権者はこの金額に納得できない場合は、もし2000万円以上の金額で落札者がいなければ、自ら2000万円で買い取る覚悟をして、競売の申立をするしかありません。

この"滌除"は債務者側に大きく有利で公平さに欠けていたため、今の「抵当権消滅請求」に改訂されています。

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Q35:抵当権消滅請求って?

回答35

概ね、滌除と同じ制度ですが、いくつかの点で、抵当権者の負担を軽減しています。
1つ目は、不動産を取得した人(買受人)からの抵当権抹消の申し出に対して、それを承諾したとみなす期間を1ヶ月以内から2ヶ月以内に延長しました。抵当権者はこの期間内で、判断する十分な時間を与えられました。

2つ目は、増額競売になった場合、仮に申出額の1割以上の金額での競落者がいなくても、自ら1割高く競落しなくてもよくなり、抵当権消滅金額を調整し、再度「抵当権抹消請求」を繰り返して行うことになりました。

また、滌除では抵当権者が抵当権を実行する場合に、買受人に対して滌除件行使の機会を与える為に、抵当権実行する旨の通知をし、通知後1ヶ月待って、初めて抵当権の実行を申し出ることができたのですが、今回の制度では買受人への通知の義務が廃止となり、直ちに抵当権を実行できるようになりました。

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Q36:自宅が遠方で、「任意売却24h相談室」になかなか行けません。

回答36

自宅が遠方の場合には、当方がお伺いすることも可能です。ご都合の良い日程を指定下さい。

任意売却として専任の媒介契約を締結していただければご相談の費用は必要ありません(ご相談のみや特別なケースなどの場合には、交通費をご負担していただくことがあります)。

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