任意売却について

任意売却とは

任意売却とは、債務者(一般的に売主のこと)がローンを支払えなくなった場合に、 債権者(金融機関・保証会社・サービサー等)の合意のもとで、所有者の意志に基づいて適正価格にて、 自宅などの不動産を売却することです。
万一、競売になってしまうと所有者の意志には関係なく強制的に売却処分されますが、 「任意売却」は文字通り、所有者の意志(任意)で売買することが可能です。

任意売却の費用

任意売却のメリットの1つとして、売主が負担する費用はありません。 仲介手数料や抵当権等の抹消費用が発生してもご自宅などの不動産を売却した代金(買主側から支払われた代金)から配分される為、 売主が持ち出して負担する費用はかからないのです。持ち出し費用0円です。
その上、ローン残高より低い価格での売却であっても債権者の合意範囲で、引越し代等の名目で現金を受け取れる場合もあります。 競売では自費で引越しする必要がありますが、任意売却では、転居費用及び新生活への準備金として売却代金から捻出し、現金を受け取れる可能性があるのです。

任意売却と競売の比較

こんなに違います 競売 vs 任意売却

競売の流れ
競売申し立てと差押え

債権者が裁判所に競売の申立てを行います。

競売開始決定通知(通知1)

裁判所から郵送で送られます。これが届くと、早ければ4~6カ月後には自宅を手放さなければなりません。

現状調査(通知2)

裁判所の調査官が訪問し、自宅の撮影や鑑定評価※を行います。※競売という事情により、市場評価より40%前後減額されます。

配当要求広告

裁判所による情報の公開です。

入札開始(通知3)

鑑定評価計算された売却基準価格をもとに競売期間入札が実施されます。

開札・売却許可決定

最も高い額で入札した人が、買受人と定められます。その後、通常1週間後に売却許可が決定します。

物件明け渡し

買受人に物件を明け渡します。
裁判所から強制的に退去させたれる場合もあります。

任売却の流れ
当相談室へご相談

現在のローン残高や返済状況など、どんなことでもお話しください。
できる限りご希望を優先できるよう、手段・方法を組み立て、その中から一番ベストな方法を選択します。方法・内容をご納得いただけましたら、専任媒介契約の手続きを行います。

債権者への交渉

債権者の売却の同意を得るための活動を開始します。又、複数の債権者の各残高を確認し、売却の際の配分表などを提示し段取りを行います。※「任意売却」での売却合意・意向を確認。
同時に近隣相場や蓄積されたデータ・取引事例をもとに価格査定、不動産調査等も行います。

販売活動

広告媒体(折り込みチラシ、HP等)への掲載をはじめ、積極的に販売活動を行います。
また、業者間への情報公開も同時に行います。売買が早期に成立するよう幅広く情報を発信

買主様との条件成立

ご自宅の購入希望者と条件面等の商談を行います。成立すれば売買契約の締結です。
「任意売却」成功のためのスタート!!

物件引渡し(お引越し)

買主様より代金受領、各費用の清算を行います。差押えや競売の取下げも行います。
又、債権者の合意を得て引越代等の現金をお手元に残せるようにサポートします。
残った債務について、生活状況によりアドバイスすることも可能です。
新しい生活への第一歩です。

任意売却のメリット

どちらを選びますか?大き変わる競売のデメリット、任意売却のメリット

競売と任意売却で結果が大きく変わります。

競売のデメリット 比較内容 任意売却のメリット
一般的に転売目的での不動産業者が入札参加するケースが多く、市場価格に比べかなり低額で落札(自宅処分)され多額の残債が残ってしまう。 1.売却価格 一般市場(購入者は銀行融資も可能で安心取引)での売却なので、市場価格又は相場に近い価格で売買が可能。よって最大限残債を少なくすることが可能。
競売後の残債について強行に支払いを迫られる場合がある(給料差押えの可能性も)ご自身で債権者と交渉しなければなりません。 2.残債 債権者との相談の上、無理のない額での分割返済が可能。
落札後、早期立退きを迫られる。速やかに明け渡しを行わないと不法占拠者として強制執行される。 3.明渡 買主や債権者との打合せにより、引越し時期や条件等ある程度柔軟に要望を聞いてもらいやすい。
競売物件として自宅が競売にかけられていることを世間に知られてしまう。(新聞・インターネット・競売情報誌等)
競売業者が訪問したり近所への占有状況を尋ね回ったり。
4.プライバシー 初期段階なら誰にも知られず売却することも可能。又競売でなく通常の住み替えとしての販売活動が行える。家族のプライバシーも守りやすい。
"競売"にかかったという負い目から、近所の目を気にする日々、落ち着かない暮らしになってしまうことも。 5.他人からの干渉 一般の売買として引っ越すので、慣れ親しんだ地域内でも住みやすい。又、状況次第では引越しすることなく、そのまま住み続ける方法もある(リースバック)
基本的に立退料や引越代の請求はできない。立退き日等においてトラブル発生も。(落札者は裁判所に引渡命令・強制執行の申立が行えるため) 6.諸費用 売主として持ち出し負担の費用は一切無く、債権者との調整次第で、売却代金の中から一部を引越代金や住替え資金(現金)として配分できる。又税金、管理費・修繕積立金(マンションの場合)
強制的に退去させられた(取られた)という精神的ダメージが残り、先行き不安。 7.精神面 強制退去とは異なり、自主(自分の意思)売買での引渡しなので、計画的に且つ前向きに新生活のスタートができる。
債務者・債権者との間での最終手段。物別れの結果とも言え債務者への配慮は基本的にありません。最終清算型。 8.手段 債務者・債権者共にメリットが多く有効な手段なので話し合いによる円満回越方法の1つと言える。債務者再建型。

任意売却出来る期限は?

競売を取り下げるには?

債務者が競売を取り下げる事はできませんが、債権者はいつでも競売申し立てを取り下げる事ができます。 早めに任意売却事業者に相談し「できるかぎり早い段階で債権者と話し合いをすること」です。 円滑にまとまれば競売を取り下げてくれます。

【競売を取り下げるには?】

競売申立人は競売の開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、競売を取り下げることができます。 しかし、入札期日が終了し、開札になった場合、競売を取り下げるにはその買い受け人の同意がないといけません。 買受人が代金を納付してしまうと競売を取下げすることはできません。
売却が実施されて「最高価買受申出人」の決定がされた後の取下げについては、 最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。 確実に競売を取り下げるためには、申立債権者に開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出してもらう必要があります。 買受人が代金を納付した後は申立ての取下げはできません。

ポイント

競売申立人は競売をいつでも取り下げる事が出来る
確実に競売を取り下げてもらうためには、申立債権者に競売開札期日の前日までに、取下書を提出してもらう必要がある。 (債権者によって異なるが、実務上は入札期間が始まる前までに任意売却等の手続き完了させなければ、取下げてもらえません。)

相談する時期は早ければ早いほうが解決できる確率が高くなります。
逆に残された期間が短いほど、買い手を見つけるのが困難になり、結果、競売の取下げができないケースもございます。 裁判所から「競売開始決定通知」がまだ届いていない方も、 このまま滞納を続けるとそのうち競売になってしまいます。
落ち着いて解決策のご相談する時間を確保する為にも、できるだけお早い段階でご相談いただくことをおすすめいたします。

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愛知県の任意売却・無料TEL相談は、フリーダイヤル0120-406-213